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      購買學區房四項注意

      日期:2011年10月20日 15:19

        “學區房”在自住、投資兩大方面的穩定表現,一直頗受市場關注。不過購買此類房產需要關注落戶、“就近入學”相關規定等因素,避免買到“山寨學區房”,這樣才能減小風險。
        不管是自住,還是長期投資,“學區房”一直是市場上的香餑餑。雖然近期樓市仍然處于觀望階段,但是“學區房”卻呈現出另外一番風景。價格穩定,同時租賃需求也較為旺盛,“學區房”近期的表現確實比較搶眼。其實這并非虛火上升,而是有真實的市場需求來做支撐的。
        那么,如何購買“學區房”,這與購買一般的房產有無區別?還需留心哪些注意事項?記者對此進行了采訪。在此需要說明的是,幾乎所有受購房者追捧的“學區房”都是分布在名校周邊的房產,根據“就近入學”相關規定,在義務教育階段,凡片區內的適齡兒童皆可免試就讀,故在此也主要介紹分布名校附近的房產。
        自住、投資二者兼顧
        近日,家住上海市閔行區古美社區內的符先生準備換房,其目的就是想讓自己的女兒將來能夠進入一所知名小學就讀。
        按理說,閔行區古美社區經過數年來的發展,目前已經發展成為一個大型居住社區,這里的交通、商業、醫療等設施都不錯,但是唯一有些缺陷的是,就是沒有好的學校,這對諸如符先生那樣的業主來說,肯定是一個不小的難題。“雖然目前各學校的師資力量差距已經縮小,但知名學校對小孩的培養還是讓人更加放心,我不想讓自己的小孩輸在起跑線上。”符先生如是說。
        符先生將目光鎖定在徐匯區、靜安區以及長寧區等名校比較集中的區域。這里有徐匯區匯師小學、徐匯區愛菊小學、靜安區第一中心小學、長寧區新世紀小學等諸多知名小學,而且其中有少數小學還能直升重點中學,在接受義務教育階段都能夠與名校結緣,這讓他更是心動。
        而另一位有先見之明的購房者李先生在三年前就已經提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀區,但是他想把自己的小孩送到徐匯區上學,一來是那里名校較多教學質量高,再者與父母居所很近,也能方便他們幫助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家匯附近花了40多萬元購買了一套一室戶,并馬上把自己全家的戶口遷了進去,之后將其出租。今年9月份開學,他就準備把自己的小孩送到附近的小學——徐匯區匯師小學去上學。當然,這套房產目前市值已超過百萬元,同時每月租金收入為2500元,足以抵扣銀行按揭貸款。李先生在自用與投資兩個方面都有收獲,可謂是一舉兩得。
        符先生與李先生都是考慮為子女上學而購買房產,這并不是個別現象。記者了解到,在京滬穗三地,名校周邊的“學區房”一直是熱點。而與此同時,由于兼具自用、投資雙重功能,使得此類物業頗受喜歡投資不動產的人士關注。
        就“學區房”近期表現來看,要好于市場整體水平。北京中原地產三級市場研究部有關人士表示,名校周邊的房產價格相比較而言較其他區域穩定一些,尤其是其源源不斷的龐大需求支撐著區域二手房市場,雖然成交方面也會受到房價變化的影響,但由于一些業主認為自己的房屋具有地段和特殊資源(學校周邊)的優勢,不愿降低房價出手,在市場低迷時便轉售為租,因此一定程度上促區域二手房價格的相對穩定。如位于東城區,東二環附近的史家小學、北京二中周邊學區房價格走勢比較平穩,北京中原三級市場研究部統計數據顯示,東二環附近的朝陽門內大街板塊、東四板塊的中高檔二手商品房,1月份價格分別為16000元/平方米和13000元/平方米左右,經歷了2008年樓市的低迷,但整體價格走勢仍舊比較穩定,未呈現明顯的上漲或下浮。再比如位于海淀區黃莊附近的中關村(6.89,-0.22,-3.09%)一小、二小,促成了周邊“學區房”保值、增值的特性,這兩個小學周邊的中高檔二手商品房成交均價目前為21000~22000元/平方米,變化不大。
        同時,其租賃市場也比較活躍,尤其是學校周邊的租賃市場具有一定的周期性,一般在每個學期開學前半個月到一個月會出現租賃的高峰,而一些提早為孩子上學打算的家長看房,也保證了平常租賃需求相對比較穩定。上海美聯物業虹口區域經理高一定介紹,虹口區、楊浦區云集著很多重點中學、大學,考慮到照料子女日常生活,在虹口的四平板塊就有不少高中生家長在學校周邊借房陪讀的現象,這也致使板塊內節后租賃需求量增加兩成。
        小貼士:何謂“就近入學”?
        “就近入學”并不是指到離家最近的學校就讀。而是指:由所在地區教育行政部門根據本地區公辦學校的資源配置狀況和義務教育適齡學生的分布和需求狀況,合理規劃和確定本地區義務教育階段公辦學校招生入學范圍和招生人數,為每一位適齡兒童少年提供就近入學的義務教育學額。
        初中招生也是按照免試就近入學的原則,由小學對口初中或以戶籍對口初中的方式,安排小學畢業生升入初中就讀。
        關注不同需求的區別
        如果考慮到用途側重點的不同,購買“學區房”考察的內容也應該有所區別。對于自住的情形,所要考慮的首要因素是居住的舒適性。對此專家建議,除了要考慮到出行的便捷程度、商業、醫療等,同時還要考慮小區居民整體素質,以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等多方面因素。
        在此,業內人士特別建議,最好購買那些小學、中學能同時兼顧的“學區房”,這等于可以讓自己的子女能在小學、中學階段都有機會進入名校就讀,無疑會更為合算。上海美聯物業閘北區域經理劉慶霞介紹,大寧板塊內有部分“學區房”如歌林春天等,小學階段可進入閘北區實驗小學就讀,而中學階段則能直升區重點中學上海市風華中學就讀,這使得該板塊的學區房一直有不錯的表現。因此業內人士建議購房者在考察之前,不僅僅只是考察物業地址與小學片區之間的關系,同時還要考察小學與之對口的中學,如果中學也是名校,則不要輕易錯過了。而對于更多考慮投資的情形而言,業內人士建議不妨考慮面積較小一些的房產。這部分人士在購買到“學區房”,并在子女報戶口等教育問題解決后,一般就會將此套房產出租。上海德佑地產西康店經理徐國峰告訴記者,小面積物業在租賃市場上表現得更為靈活,因為其租金水平相對低廉一些,市場需求較大,因此更加適合投資。記者了解到,在虹口的四平板塊,一般陪讀的家長選擇2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的較多,此類房源的租賃成交量環比年前有了20%的增長。而大房型出租難度較大,勢必會影響到投資收益。
        購房也有“四項注意”
        購買“學區房”要特別注意戶口的遷移問題,同時還要注意“山寨學區房”,也就是說,購買學區房也有需要注意的地方,否則會弄巧成拙。
        落戶是關鍵
        對出于子女就讀而購房的情形而言,盡早落戶是其中的關鍵所在。業內人士表示,在二手房買賣過程中,由于產權過戶與戶口遷移并不是同時進行,一般情況下是先辦理產權過戶手續,而后再行辦理戶口遷移手續,賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出,而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。其關鍵問題是,戶口的遷出和遷入有前后關系,即必須是原有戶口全部遷出之后,才能辦理戶口遷入手續。否則,即使產權屬于自己,但仍有可能會面臨由于房中仍有戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續的尷尬局面。
        此外,有時由于特殊原因,交易中賣方會推遲戶口遷出的時間,這種情形并不少見。對于上述類情況,雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出,因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態度。
        注意片區調整
        受生源人數影響,每所學校每年招生區域也會適當進行調整,這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者,如果提前“打埋伏”所選擇的區位不準,很有可能會面臨“放空炮”的尷尬情形。
        記者從上海教育部門了解到,由于每年各個學校片區適齡入學人數會出現相應變化,特別是名校周邊,一般人數會出現大幅增多現象,因此各地主管教育部門會根據實際情況對“就近入學”進行微調,調整學區劃分。以徐匯區部分初中對口“就近入學”范圍的劃分為例,在2006年,徐匯中學對口的小學中還包括南丹路小學、愛菊小學等,但在2008年,這兩所小學則不再是徐匯中學的對口學校了。
        因此建議購房者在考察房源之前,一定別忘了前往教育部門了解清楚,是否會出現學區重新劃分的情形。特別是對于兩個學區交界線附近的房產要當心,因為每年教育部門會對學區劃分做一些細微的調整,從名校學區調整到另外一個普通學區,這會導致產生花高價買房而孩子無法上名校的尷尬情況。
        了解政策規定
        即使是在同一個城市,各個區縣對“就近入學”規定也有所不同,因此對于購買“學區房”的購房者來說,在購房之前一定要事先了解清楚政策上的區別。
        如在北京、上海,有些名校因為生源過剩,對“就近入學”招錄的學生戶口轉入時間做出了限制,這些因素使得孩子無法入讀心儀的重點學校。還有些學校在招生時會對入住時間進行硬性規定,如上海有些學校對每年新招收的生源戶口遷入時間要求提前3年。對此專家建議一定要在購房之前到該區域學校就此事詳細咨詢,包括入學的年限、同一套房的名額標準等,確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合。
        此外動遷風險也要當心。要了解區域是否存在被拆遷的情況,以免造成不必要的損失。
        當心“山寨學區房”
        有些樓盤雖然與名校僅一墻之隔,但并非意味著就能進入該學校就讀。
        雖然“就近入學”是指在距離居住地一定范圍內的學校就讀,但是記者在咨詢上海市教委時,有關人士對此解釋說,“就近入學”中的“就近”指的是相對就近概念,而非絕對地理位置的遠近,不是指某個學生的家庭住址距離某一所中學最近就能就近入學,也不是指某一所小學距離某一所中學近就是就近入學。
        據了解,按照相應規定,每個學校的招生范圍每年都會公布一次,但招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分,這就產生居住地與學校雖然僅一墻之隔,卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。
        據了解,目前市場上有些樓盤不管三七二十一,將附近所有學校統統放進自己的樓書中來,并宣稱自身為“學區房”,其實樓盤能否劃入學校的招生范圍,需事先了解清楚。而對于少數與名校距離很近,但并不是其招生范圍內的“山寨學區房”,則一定要當心。

      所屬類別: 商業動態

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